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在房地产投资领域，很多人对投资系统有分歧的理解。有人以为是投资前推算，有人以为是地皮信息采集，有人以为是投资过程的过程节造。我感触这些说法有些路理，但是这样理解投资系统还是比力单方面的。

其实凭据笔者的实际和多年的观察，投资体造必要解决三个问题？一个是判断进入哪个城市。二是判断地皮是否应该征用。三是盛开投资决策和运营流程。第三点其实是解决组织协同治理的问题。

首先确定进入哪个城市。

事实上，这个问题在企业急剧发展的时期会遇到，在国度布局中会越发凸起。判断城市准入，首先要看城市的宏观数据，重要蕴含城市概况、经济、人丁、存量和去工业化周期、房地产政策、房地产市场等等。通过网络这些数据，形成一个城市信息数据库。

通过这些数据来预测市场机遇，这些机遇重要蕴含：地皮成本、市场供求、幼板块、市场极限、产品创造、户型结构、总价结构、客户实力、住宅开发实力、营销环境。最后，在系统设计中，能够自动天生可视化的城市接见汇报，供决策者参考。总之，选取城市数据模型解决第一个问题。

二、判断地皮是否应该征用？

在系统建设方面，必要成立宗地信息数据库。这个数据库的主题是植入和形成企业自己的投资尺度(每个企业的投资方向和竞争力都不一样)。通常来说，这个尺度是通过三个漏斗成立的：战术漏斗、市场漏斗和金融漏斗。战术漏斗是从常住人丁、城市化率、GDP、城市房价来设计的。

市场漏斗是凭据市场容量(集)、城市库存去化学周期(年)、地位、项目规模和地皮与货物的比率设计的。财政漏斗是从销售净利润率、现金流转正功夫、内部收益率、自有资金税后年投资回报率等方面来设计的。当然这些设计还得细化到分歧的城市。像一二线城市和三四线城市这样的尺度注定不一样。有了这三个漏斗，地块决策就有了极度明确的投资决策尺度。

从宗地数据的采集来看，能够从线索阶段纳入系统治理，宗地初判后能够正式入库跟踪Ｄ芄簧杓埔桓龃蛩愀倌Ｐ，与岁首的投资打算相匹配，以保障地块信息的持续更新和跟踪。为后续投资指标的分析做基础数据。

在宗地最终决策中，系统设计的支持点和重要职能输出是可行性钻研汇报的自动天生。通过导入、存储和推算可行性钻研数据，并与决策尺度进行比力，系统自动天生可行性钻研汇报。

汇报的重要内容蕴含但不限于：

1.项目区概况，如项目地位、地皮情况、周边路路及配套情况、景观资源、区域规划远景、周边产业布局、人丁情况等。

2.区域房地产市场钻研，如区域房地产水平、地皮供给方式及价值、区域房地产供求关系、市场库存情况、库存去库存周期、客户分析、竞争产品概述、重要买卖类型、价值系统、去库存速度等；

3.项目定位和定价分析；

4.项目强造排放规划规划和规划指标；

5.造订节拍和里程碑打算

6.项目静态经济效益的推算；

7.项目融资规划；

8.项目现金流分析；

9.项目净利润率和内部收益率的敏感性分析；

10.项目开发节拍和里程碑打算

11.除了满足上述根基要求表，并购项目还必须有项目买卖打算(蕴含并购方式、财税规划、对价结构、支付方式、风险应对等)

当然，在可行性钻研阶段之前，对于产品的定位，强引流规划也能够在线思考，但这不是必须的选项。必要和出产研发设计？橄谓。同样，投资前推算表也能够作为工具插件植入，解决一线数据协同采集推算的效能问题？占溆邢，这个工具以来单独分享。

最后，我们来看第三个问题？打开投资决策和运营流程。

投资决策流程重要蕴含：城市准入决策、地皮初步判断决策、市场定位决策、强造排水规划决策、地皮评估会议决策、投资前指标决策、地皮招标授权审批、地皮招标合作审批、投资后指标审批、概想规划审批、运营启动会议指标审批。当然，这些流程涉及到横向的有关部门，好比设计、运营、财政？。这些流程必要与系统相结合，以确保在线决策、简化流程和尺度化模板。实现靠系统，靠平台，靠幼我。

这些流程在线数据化的前提是系统必要将地块与项目运营主数据衔接起来，这重要涉及到经济技术指标口径的统一，蕴含从地块到项目吩熠整个周期变动的主数据；谡庑┲魇，能够将未来项目运营的指标数据与投资前设定的指标值进行对比，方便未来项目动态审核和投资建改，实现真正的关环投资。

4.房产治理系统是若何演变的？

随着系统数据的堆集和沉淀，系统必要做一些人为做不到的事件，即对海量数据进行科学的统计分析。成立科学的分析模型，如汗青价值数据(现实价值、当拘嫩格、比力价值)，预测未来价值趋向。为后续征地提供参考。

本文沉点钻研投资业务的数字化，涉及投资业务自身，蕴含组织设计、激励设计等。这是没有体现的。只罕见字化与现实业务相结合，业务流程天生数据，数据反过来支持业务，能力真正达到1/12的成效。但愿所有房企最后都能“拿地，拿对地，敢拿地！”

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